Предприятие заключило договор аренды помещения сроком на один год, позже к нему "присоединилось" допсоглашение о продлении срока действия договора еще на полтора года. Сейчас и этот срок подходит к концу, в связи с чем хотелось бы знать: целесообразно ли заключать новое допсоглашение и будет ли в таком случае договор - по суммарному сроку, с учетом двух допсоглашений, - подлежать нотариальному заверению (так как получается 3 года и больше)?

В сущности, правовая природа пролонгации договора (путем заключения допсоглашения) состоит как раз в том, чтобы продлить срок действия договора на тех же условиях, которые действовали на момент его заключения. Это аксиома, которую вряд ли кто-то будет оспаривать.

Поэтому заключенный, скажем, на один год договор аренды недвижимости, в нагрузку к которому идут несколько допсоглашений, суммарно продлевающих его действие еще на два года (и более), - однозначно будет считаться заключенным на срок более трех лет. А в этом случае, согласно требованиям ч. 2 ст. 793 ГКУ, "договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню".

В случае нарушения данного требования договор может быть признан недействительным даже без решения суда - в силу положений ч. 2 ст. 215 и ч. 1 ст. 220 ГКУ. И в этой ситуации арендодатель оказывается в самом проигрышном положении. Дело в том, что к ничтожной сделке всегда применяется правило двусторонней реституции, т. е. каждая сторона обязана вернуть другой все полученное согласно условиям договора. Арендодателю придется вернуть всю полученную сумму арендной платы, а арендатору - всего лишь "право пользования".

А теперь - о налоговом негативе. Так, факт заключения ничтожной сделки (в данном случае, договора аренды) влечет за собой неприятные моменты как для арендодателя, так и для арендатора. Чем, разумеется, не преминут воспользоваться налоговики. Так, ими может быть поставлено под сомнение отнесение арендатором суммы арендных платежей в состав валовых расходов. У арендодателя, при наступлении двусторонней реституции (когда ему придется возвращать суммы полученной арендной платы) возникнут трудности иного рода - придется снимать эти суммы с валовых доходов. Сделать это за предыдущий отчетный период проблематично.

В то же время законный выход из ситуации существует, вернее, - их целых два. Чтобы сэкономить на нотариальных услугах при заверении сделки, обычно практикуют два подхода. Можно:

а) заключать каждые три года новый договор с соблюдением формальностей по подписанию акта приема-передачи помещений. О пролонгации договора желательно забыть вовсе: она не прекращает срок действия договора аренды, поэтому его придется заверять у нотариуса.

б) договор можно заключить в письменной форме и частично его выполнить: арендодатель передает помещение (объект аренды) в пользование арендатору, подписывается акт приема-передачи и вносится первый арендный платеж. После чего арендатор обращается в суд с иском о признании договора аренды действительным, мотивируя тем, что арендодатель уклоняется от нотариального заверения договора. Суд удовлетворяет иск и признает договор действительным, при этом обязанность нотариального заверения договора отпадает. Об этом в свое время говорил также и ВСУ. Единственно, чем придется пожертвовать, дабы сэкономить на оплате услуг нотариуса, это госпошлиной и расходами на информационно-техническое обеспечение: их надо будет уплатить при подаче иска. Впрочем, по завершению судебного процесса, в порядке ст. 49 ХПК Украины, эти суммы вернутся истцу за счет "проигравшего" ответчика.